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2016年市政协提案:关于进一步完善我市居民小区物业管理的建议
来源:民进铁岭市委员会

关于进一步完善我市居民小区物业管理的建议

 

徐兆东

 

居民小区物业管理直接服务百姓千家万户,是一项关系民生的城市管理项目。自1996年起步至今,我市物业管理经历了从无到有、从小到大的成长过程,目前,全市物业管理住宅小区已达到613个,物业服务面积达到3660万平方米,物业管理覆盖率达到90.1%。在维持社会稳定、保护社区平安、改善人居环境、提升城市管理水平等方面,物业管理发挥了重要作用。但是,随着经济社会发展和人们生活水平的提高,业主对物业管理工作有了新要求、新期待,物业管理工作中许多旧的矛盾和问题还没有完全解决,新的问题又不断显现,亟待各级政府重视并加以解决。

一、存在的主要问题及原因

1、政府相关部门监管不到位。国务院颁布并修订的《物业管理条例》明确了物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府在物业管理中的职责,同时明确相关行政管理部门综合执法进小区。但在实际操作中,政府相关职能部门因人力不足而无法管具体、管细节,导致管理不到位,如对业委会工作缺少考核,对物业公司的实际服务水平普遍没有第三方权威评测机构予以评审考核等。由于没有形成以政府为中心、行业部门直接操作、街道社区紧密配合、司法部门积极介入的物业管理格局,导致物业纠纷难于调解的现象经常发生。

2、物业服务企业经营活动不规范。我市的物业服务企业多数资质较低,存在管理水平和服务质量不高、管理不规范等问题。只重视收费而缺乏有效的服务和管理,聘用的保安“老龄化”现象严重,维修不到位,服务不及时,文化建设跟不上,物业公司无视业主的正当权利和合理要求而不认真履行服务合同、处理问题简单生硬等现象普遍存在。真正由业主大会认定小区物业服务公司的很少,导致业主无法参与物业管理。有些小区物业服务公司,没有完善的“业主大会”、“管理约规”等必备要素,不能定期召开业主大会。物业市场没有建立真正的竞争和退出机制,物业服务企业普遍缺乏竞争意识和责任意识。

3、业主维权意识不强渠道不畅。业主群体庞大,素质、想法和做法参差不齐,自身问题也不少,其中较为突出的就是主动维权意识差、缺乏物业管理是有偿服务的理念,“事不关己高高挂起”、“要服务不要花钱”,缺乏大局意识和文明素养、以自我为中心破坏环境卫生及物业设施、拖欠物业管理费等现象在哪个小区都有出现。另外,物业和业主之间缺乏有效的沟通和联系,使得业主遇到问题找不到物业,或是找到了也互相推诿,导致矛盾激化,无奈业主最后走上投诉之路。小区业主委员会组建也存在困难,据有关部门统计,我市超过一半以上的小区没有成立业主委员会,并且即使成立有业主委员会的,有些也是运作不规范,有的甚至根本没有履行职责,这就使得按照《物业管理条例》规定的规范的物业管理工作体制难以实现。

4、小区规划配套建设不完善老旧小区存在的绿化面积小、停车位少、安全防盗措施不到位、建设质量不过关等问题,都是物业服务矛盾根源。新建小区也存在有开发商遗留下问题而物业公司又无法解决的困难,如:开发建设单位不按规划设计要求建设物业管理配套设施、房屋及附属设备质量存在问题、小区配套设施权属不明等等。据统计,目前在众多物业管理纠纷中,约有70%以上是由开发建设遗留问题引起的。当前,较为突出的还有住宅小区停车难问题,我市的多数住宅小区在建设时规划了车库,绿地,却没有按实际需要合理规划停车位,这就造成了住宅小区的车辆乱停乱放,并经常引发各种矛盾和纠纷,更严重的是如遇到突发事件,将影响急救车、消防车的顺利通行。

二、加强我市物业管理的对策和建议

1、明确部门职责,强化监督力度

作为社会管理的责任主体,各级政府应进一步提高对物业管理的重视程度,切实增强责任感,把物业管理工作纳入重要工作日程,加大领导力度,建立健全物业管理、监督、协调、考核机制。加强物业管理市场整顿,及时清理整顿管理水平低、服务不规范、社会形象差的企业进一步将物业服务标准量化,制定周密合理的小区评估制度,增加物业管理规范的透明度和实际可操作性。

有关行政执法部门要以《铁岭市物业管理办法》为依据,以居民满意为宗旨,依法加强对物业管理的监管工作,避免行政管理缺位,如交警应对小区停车进行指导,消防、城管应对小区阻碍消防设施或违建行为直接进行执法等,形成主动巡查、监管、处置的管理模式。司法机关要加大依法受理物业管理纠纷案件的力度,保证各方当事人的合法权益。

2、发挥居委会等组织的媒介作用,保障诉求渠道完善畅通

建议政府加强对社区居委会的指导,鼓励社会组织积极参与物业服务管理,积极发挥他们的桥梁媒介作用,为物业公司和业主搭建交流平台,如可在各社区设立“和谐小区工作站”,以保证各方利益诉求渠道完善畅通。

建议有关部门主动帮助、指导业主委员会的组建,依法选举产生业主委员会成员,规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,促进业主自我管理、自我约束机制的形成。

3、加大对物业服务公司的扶持力度

建议创新物业管理模式,帮助并督导物业企业提升科技含量和管理能力。注重保持物业队伍的相对稳定,并对从业人员进行职业道德、服务意识和专业服务知识、方法的培训,促进从业者整体素质和服务水平的提高。督导物业公司在服务细节上下功夫,如采取适当形式向业主公布联系方式、地点、负责人等事项,定期召开物业业主联动会议,定期走访业主,建立管理及维修工作流程登记备案制度,以便出现情况时能及时准确找到业主。

切实加大投入,以业主为本,全力解决当前物业管理中群众反映强烈的小区停车难、停车乱问题。对业主拖欠物业费等老大难问题,要采取有效措施,帮助企业解决困扰其发展的难题。

4、建立一套有效的社会监督和评价机制

建议政府在利用制度对物业服务行业进行监管的同时,充分发挥业主的社会监督考核作用。每年可定期组织对物业服务公司的评比活动,大力表彰先进。也可在物业管理中引入类似民心网或是网上购物的互评机制。

充分利用各种舆论工具,加大宣传力度,使物业管理的相关法律法规家喻户晓,人人皆知,形成共识,让业主、物业公司、政府部门明确各自的责权利,保证物业管理工作有序规范进行,营造物业管理人人有责的社会氛围。

 

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